豊富な知識と経験で
安心・安全な不動産の
管理・取引きをサポート
します

土地家屋調査士について

⼟地家屋調査⼠は、お客様から依頼を受け、不動産（⼟地・建物）を調査・測量して、図⾯作成や登記申請を⾏う、測量・不動産登記の専⾨家です。不動産登記には⼟地と建物の２種類があり、その中⾝は表題部と権利部に分かれています。
表題部は⼟地・建物がどこにあって、どのような形状をしているか、どのような⽤途に使⽤されているかなど物理的な状況を表す登記であり、権利部は所有権や抵当権など、どのような権利が付いているかを表す登記です。不動産登記を扱う資格者は２つあり、権利部に関する登記は司法書⼠が担当し、表題部に関する登記は⼟地家屋調査⼠が担当しています。

⼟地の筆界（公的な境界）がどこかわからない、隣地の地権者が境界⽴会に応じないなど筆界が決まらない場合に法務局が筆界を特定する筆界特定制度があります。この制度では筆界調査委員という専⾨家が法務局職員とともに、⼟地の実地調査・測量を含む様々な調査を⾏った上、筆界に関する意⾒を筆界特定登記官に提出し筆界を特定します。
⼟地家屋調査⼠はこの⼿続きの代理を⾏うことができ、筆界調査委員の中⼼となって職務にあたることもあります。

⼟地の境界でトラブルが起きた際、訴訟を起こして筆界を確定させる⽅法もありますが、費⽤や時間もかかります。
そこで⼟地所有者同⼠が話し合いによって解決を図る裁判外紛争解決⼿続（ＡＤＲ）という⼿続きがあります。こちらはＡＤＲの認定を受けた⼟地家屋調査⼠が相談に応じることができ、弁護⼠と共同受任により代理できます。

土地に関する業務

境界確定測量

土地を売却するときに境界明示を求められることが一般的ですが、境界標が確認できない、破損している、ズレが生じている場合、境界明示が満たされません。その際に実施する測量です。

境界標の設置

境界標は境界点や線の位置を⽰すために設置された⽬印です。⼤切な財産である⼟地を管理するためには、境界点に不動の標識を設置して、維持管理をすることがとても重要です。

土地分筆登記

土地の一部を分筆して売りたい、相続した土地を兄弟間で分けたい、隣接地に超境物があるのでそのラインで分割したい等の理由で1つの土地を2つあるいはそれ以上の区画に分けたい、という場合にとる手続きです。

⼟地地積更正登記

⼟地登記情報と現地測量の⾯積が⼀致せずその⾯積が公差を超える場合、⼟地分筆登記を申請しても却下の対象となります。その際、現地と登記情報の⾯積を⼀致するよう正しい情報に修正するための登記です。

⼟地合筆登記

⼟地の登記識別情報が多すぎて、どれがどれだか分からない時や継ぎはぎのような⼟地で⼀つ⼀つを把握できない場合はこの登記で⼀つにまとめて整理することができます。

⼟地地⽬変更登記

現地の利⽤状況と登記記録に記録されている地⽬が異なる場合に、現地と登記地⽬を⼀致させるための登記です。

建物に関する業務

建物表題登記

建物を新築した、未登記の建物を相続した、建物を売却したいが未登記だった、建物に抵当権を設定したいが未登記だったなど、建物の現状を登記情報の表題部に登録するための登記です。

建物表題部変更登記

建物を新築後、増築や改築などをして屋根、構造、床⾯積など、建物の現状に変化が⽣じた場合に法務局に登記されている登記情報を変更する登記です。

建物滅失登記

建物を解体した、焼失してしまった等の場合は、所有者が抹消する申請をしない限り原則そのまま登記情報は残り続けます。その際に申請する登記です。

よくある質問

建物を解体した、焼失してしまった等の場合は、所有者が抹消する申請をしない限り原則そのまま登記情報は残り続けます。その際に申請する登記です。

• Q今住んでいる住宅を売却することにしましたが、登記がされていませんでした。
  売買に支障があるため登記をしたいと思っているのですが、新築時にあった書類はすべて紛失してしまいました。登記は可能でしょうか？

  • 当時住宅の新築時に手に入る建築確認通知書やハウスメーカーからもらうことができる工事完了引渡証等の書類を紛失した場合でも、登記はそれに代わる書類を添付することで申請することができます。
    詳しくは、お問い合わせください。

• Q自分の住宅の関係で登記事項証明書を請求したのですが、まったく覚えのない建物の登記記録がでてきました。この場合どうしたらよいのでしょうか？

  • 以前、その土地に建物を建てて使用していた前所有者の方が登記を抹消しなかったのが原因です。
    実際に建物が取壊された後でも建物がなくなったという登記をしなければ登記記録は残り続けるからです。
    このような場合は利害関係人から（土地所有者等）から建物が既に存在しないという「滅失の申出」を法務局へすることができます。

• Q現在住んでいる建物の2階を一部増築しました。融資を受ける際、金融機関に増築後の登記をしてくださいと言われました。建物は父名義なのですが、今回息子の私が増築費用を出している場合、どのような登記が必要になるのですか？

  • 登記されている住宅の増改築は様々な登記のケースありますが、この件は単純に床面積が増えているだけなので「建物表題部変更登記」を申請することになります。増築部分の資金出資者が異なる場合、その所有者は誰になるのかが問題ですが、民法上建物の所有者に増築部分 は帰属しますので、すべて建物所有者の持ち物になってしまいます。増築部分の出資者が所有者になるにはまず、①建物所有者の単独名義で「建物表題部変更登記」を申請し、②増築の資金出資者が事実上の所有権者とする登記を申請して共有名義にする方法等があります。
    このようなケースは状況に応じて異なる対応をとる必要がありますので、まずはご相談ください。

• Q以前あったお隣との境界標が無くなってしまったようです。このままの状態だと何か問題が起こりますか？また問題があるならばどうすれば良いでしょうか？

  • 境界標はお隣との境界を明確にする大切なものです。今後境界に関するトラブルに発展する可能性もありますので、どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、土地家屋調査士にご相談の上、「境界標の復元」をすることをお勧めします。

• Q土地の売却をしたいと思っているのですが、その土地の境界や面積が実際に登記記録と一致しているか心配です。どうしたら良いのでしょうか？

  • 土地を売却する時、境界標がある場合でも位置がずれていると辺長や面積が登記記録と一致しない場合があります。このままの状態で売却してしまうと、今後買い手との間でトラブルの原因になります。
    この場合「用地確定」を行った上で境界標の復元、または「土地地積更正登記」を申請します。

• Q父親が亡くなりました。生前父は土地を所有しており、それを相続して兄弟で半分に分けることにしたのですが、どうしたら良いのかわかりません。

  • 軽微な増築・一部取壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題部変更登記をする必要があります。

• Q自分の所有地の一部を売却したいのですが、どのような手続が必要ですか？

  • 土地の一部を売買するにはまず売却する部分を現在の登記記録から切り離さなければなりません。そこで必要になるのが「土地分筆登記」です。この申請で売却する範囲が分割されるとその範囲の登記記録が新たに作成されます。これによって売買(権利)に関する登記をするこ とが可能になります。

• Q最近、お隣との境界線上にブロック塀を設置しました。ところが後日、お隣が「測量をしたらお宅の塀が越境している」といわれました。
  境界線には以前から 境界標もあり、塀はその境界線の内側に設置しているので正直納得できません。

  • 境界標は登記記録、地積測量図、その他資料に基づいて設置されていますが、以前の測量より現在の測量は技術が向上しているため、より正確に境界のポイントを示すことができます。そのため古い境界標は現在の測量技術で位置を特定すると、ずれた状態で設置されてしまっていることがあります。
    古い境界標を信用して境界線ぎりぎりに工作物を設置すると、このような越境問題が起こる可能性がありますので、工作物を境界線に設置する前にまず、ご相談ください。
    越境物自体は 通常筆界確認書の中に「越境」部分を明確にし今後、建替え等の折に境界線内に工作物を後退すると特約事項をもうけ、隣接地同士の争いにならないようにするのが一般的です。
    土地の使用に支障のある越境物以外は直ちに解体ということにはなりません。